저출산 위기가 매우 심각하다. 올해 3월까지 출생아는 7만3713명으로 1분기 기준으로 역대 최저라고 한다. 같은 기간 사망자는 8만1293명으로 출생아 수보다 더 많았다고 한다. 출산율이 상대적으로 높은 1분기에 사망자 수가 출생아 수를 앞지른 건 이번이 처음이다. 지난해엔 출생아 숫자가 30만 명을 간신히 넘겼지만 올해는 20만 명대 중반까지 떨어질 것으로 예상하니 이런 추세라면 올해 연간 인구수는 처음으로 감소하게 된다. 이뿐만이 아니다. 지난 4월 혼인 건수가 통계 작성 이래 39년 만에 역대 최저를 기록했다. 통계청이 최근 발표한 인구 동향에 따르면 지난 4월 혼인 건수는 1만5670건으로 1년 전보다 21.8%나 감소했다. 4월 혼인 건수로는 역대 최저다. 문제는 혼인 건수가 2015년까지만 해도 매년 30만 건을 넘었지만 갈수록 줄어 2019년에는 23만9159건으로 심각한 위기에 처해 있다.
저출산과 혼인 기피의 주요 원인으로 수도권 주택가격 상승과 청년 취업난 그리고 과도한 사교육비 부담 등이 복합적으로 영향을 미쳤으리라 판단된다. 특히 자식을 낳아 기르는 동안 발생하는 교육비와 육아비 부담이 너무 크다. 맞벌이 부부가 늘어나 자녀를 혼자 두기 힘들어 육아도우미를 쓰게 되고 이는 과중한 보육비 부담으로 작용한다. 이에 더해 자녀가 취학 시기에 이르면 과외나 학원비 지출까지 이어지는 등 갈수록 고정지출 비용이 증가하는 시대에서 젊은이들에게 결혼과 출산은 그저 망설여질 수밖에 없는 현실이다.
사회적 출산 인프라의 부족도 문제다. 정부에서 계속해서 출산 장려 정책을 펼치고는 있으나 일부 직장 내에서는 아직도 여성의 출산을 곱게 보지 않는 시선이 존재한다. 출산 후 경력 단절에 대한 불이익과 열악한 육아 돌봄 서비스 등도 결혼과 출산을 가로막는 장애물이다. 계속된 취업난으로 인해 초혼 연령이 작년 기준 남자 33.4세, 여자 30.6세로 해마다 높아지고 있는 것도 저출산의 원인이다. 이러한 어려운 여건 속에서 올해는 코로나19까지 겹쳐 결혼과 취업이 미뤄질 것으로 예상돼 저출산 현상은 더욱 심해질 것으로 본다.
이러한 국가적 위기의식 속에 정부는 6월 17일과 7월 10일 부동산 대책을 연이어 발표했다. 6·17 대책은 투기 수요 억제에 초점을 맞추고자 부동산 규제 지역의 확대와 대출 규제에 집중됐다. 대출 규제를 받는 지역이 수도권 전역으로 확대됐고 최근 주택가격 급등세를 보이는 전 지역을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50%를 넘을 수 없다. 투기과열지구에서는 대출이 10%씩 강화되고 15억 원 초과는 불가다. 이들 지역은 전세보증금을 담보로 대출을 받아 집을 사는 갭투자가 사실상 금지된다. 전세자금 대출을 받은 뒤 투기지역과 투기과열지구 내 3억 원 넘는 아파트를 신규로 구입하면 대출금을 바로 갚아야 하고 3년간 주택 관련 대출도 받을 수 없다. 재건축 규제도 강화돼 2년 이상 거주해야 재건축조합원으로서 새 아파트를 받을 수 있게 된다.
7·10 후속 대책은 다주택자와 법인을 대상으로 주택에 대한 취득세율을 최대 12%까지 올렸다. 기존 4주택 이상에만 해당하던 중과세율 4%를 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 높인 것이다. 그리고 다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율을 최고 6%로 제시했다. 이는 작년 12·16 대책 당시 4%보다 높고 기존 최고 종부세율인 3.2%와 비교해도 두 배다. 이에 더해 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 중과세율을 현행보다 10%포인트 더 상향해 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 중과한다.
문제는 규제 지역을 피해 비규제 지역 집값이 상승하는 ‘풍선효과’ 현상이다. 이번 대책에서 수도권 대부분 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정하자 규제 지역에서 빠진 김포, 파주에 투자자들이 몰려드는 현상이 빚어졌다. 이에 정부에서 다시 김포와 파주를 규제할 계획이라고 하자 투기 세력이 다시 잠잠해지는 등 핀셋 규제의 허점을 여실 없이 드러냈다. 특히 양도세를 피하기 위한 증여 문제도 정책 당사자들이 머리를 맞대고 풀어야 할 과제이다.
이번 정부 정책과 더불어 집값을 하향 안정화 시키기 위한 방안을 몇 가지 제시해보면 먼저 최근 이재명 경기도지사가 언급한 고위공직자에 대한 부동산 백지 신탁제와 같은 정책이 조속히 시행되어야 한다. 현행 공직자윤리법에 따라 고위공직자는 주식을 대리인에게 맡기고 주주로서의 권리를 행사할 수 없도록 하는 백지 신탁제가 시행되고 있는데 이를 부동산에도 적용하면 된다. 우리나라 다수의 정치인과 고위공직자가 다주택자라며 언론에서 연일 보도한다. 국회의원이야 지역주민의 선택을 받다 보니 여러 주택을 소유하고 있다고 해서 특별히 제재를 가할 명분은 없다. 그러나 정부 고위공직자를 비롯하여 부동산 정책 추진과 관련된 공무원은 주거용 1주택을 제외한 부동산 소유를 모두 금지하고 임대사업자 등록도 막아야 한다. 고양이에게 생선을 맡길 수 없는 것처럼 업무 관련 공직자가 다주택자라면 사심 없이 정책을 추진하기가 사실상 어렵기 때문이다. 고위공직자는 국민을 위해 올바른 정책을 추진하기 위한 자격을 갖추던가 아니면 부동산 투자자로서의 길을 걷던가 양자택일을 해야 한다.
다음으로는 장기 공공임대주택 확대와 함께 재건축, 재개발 시 국민임대 비중과 다자녀 및 신혼부부 특별공급 확대 정책을 강화해 나가는 것이다. 학군이라는 명분으로 임대주택과 철저하게 구분 지으려는 일부 아파트 주민들로 인한 사회적 갈등을 해소하고 조화롭게 더불어 살아가는 대한민국으로 발전해 나가기 위해서도 신규아파트에 대한 국민임대 비중은 지속적으로 높여나가야 한다. 특히 시프트와 같은 장기전세주택 공급을 늘리는 동시에 입주 자격 연봉 상한선을 없애 중산층 이상 고소득자도 부동산 다주택 소유로 인한 수익보다는 금융자산 투자 비중 확대로 나갈 수 있는 여건을 만들어줘야 한다.
마지막으로 1가구 1주택자와 1가구 공동명의 2주택자, 일시적 2주택자, 상가 및 오피스 등 수익형 부동산을 제외한 2주택 이상부터는 초과이익에 대한 철저한 환수가 이루어지도록 체계적이고 지속 가능한 부동산세 시스템 구축이다. 지금은 전 세계적으로 코로나19에 따른 경제 위기를 극복하고자 확장적 양적 완화를 추진하다 보니 유동성이 넘쳐날 정도로 풍부해졌다. 저금리 시대에 유동성 자금이 머물 곳은 증권과 부동산 둘 중 하나다. 자칫 어설픈 부동산 정책은 풍부한 유동성에 가속 페달을 달아줄 뿐이다. 싱가폴은 1주택자에 대한 거래세율은 0%이지만 2주택은 12%, 3주택은 15%의 높은 세율을 적용한다. 집값이 고공행진을 하며 걷잡을 수 없이 폭등하는 지금이 2주택 이상 다주택자와 임대사업자에 대한 고세율로 집값을 정상화하는 마지막 골든타임이다. 물론 투기가 아닌 장기 실거주 1주택자와 공동명의 2주택자는 실거주 기간에 따른 각종 부동산 세금을 감면하거나 면제해주어 증세 정책에 대한 국민적 우려를 해소해야 한다.
여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 정부 초창기에 임대사업을 투명하게 관리하겠다며 임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택을 제공한 것이 지금 매물 잠김 현상으로 나타나 집값 상승의 원동력으로 작용했다. 손쉬운 임대사업 등록이라는 판단 오류로 전 국민을 부동산 투기판에 뛰어들도록 장려한 건 아니었는지 하는 안타까운 마음이 든다. 주식 개인 전문투자자처럼 일정 이상의 자본과 자격을 갖춘 소수의 임대사업자를 양성하여 혜택을 주는 제도로 갔어야 했다. 이런 이유에서인지 7·10 대책에서 등록임대사업자 내 4년 단기임대와 아파트 8년 장기일반 매입임대를 폐지한다고 한다. 한발 더 나아가 현행 임대사업자의 보유매물이 시장에 풀려 공급이 확대될 수 있는 후속 입법 추진까지 이루어져야 한다.
일부 언론에서 재건축, 재개발 규제를 풀어 공급을 확대해 나가자는 주장을 하고 있지만 다주택자에 대한 규제가 선행되지 않는 상황에서 공급 확대는 오히려 호재로 작용해 인근 지역까지 집값 상승을 부추길 수 있다. 아무리 많은 주택공급이 이루어져도 다주택자가 대부분 소유한다면 실수요 측면에서 구매할 수 있는 주택 수는 그대로일 뿐이다. 늘어난 주택을 무주택자들이 한 채씩 분양받을 수 있는 여건이 선행된 후 재건축, 재개발에 대한 공급 확대가 이루어지는 것이 순리이다.
저출산과 혼인 기피의 원인은 매우 다양하지만 인간이 누리고자 하는 가장 기본적인 의식주 문제로 접근해 본다면 오늘날의 대한민국은 소득수준이 높아 먹는 것과 입는 것은 큰 어려움이 없다. 그러나 주거는 아직도 가야 할 길이 멀다. 젊은 세대들이 부담 없는 내 집 마련의 희망을 갖고 아름다운 보금자리를 꾸려 나가도록 해주는 것이야말로 출산율과 혼인율을 0.1%라도 끌어올리며 턴어라운드의 발판을 만들어 내는 길이다.
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최지만 칼럼니스트 -
김포 운유초 교사 / 네이버 및 다음 인물정보백과 등재 / KBS 아침마당, MBC 경제매거진, EBS 부모광장 등 20여회 방송 출연 / 국무총리, 장관, 도지사, 교육감 표창 / 한국교육신문(한국교총) 및 더케이매거진(교직원공제회) 경제칼럼 연재 / 현(現) 특수경찰신문 시사칼럼 연재
